Qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier?

Qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier?

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui finance, exploite ou possède des biens immobiliers produisant des revenus. Elle permet aux investisseurs autonomes d’entrer sur le marché immobilier sans avoir à posséder de biens matériels. Les FPI investissent dans différents types de biens immobiliers, comme les immeubles d’appartements, les tours cellulaires, les centres de données, les hôtels, les établissements de santé, les bureaux, les centres commerciaux et les entrepôts.

La plupart des FPI sont considérées comme des placements alternatifs et, contrairement à l’immobilier physique, elles sont très liquides, car les parts de ce type de placement sont généralement négociées sur le marché. Elles offrent généralement une source stable de distributions.

Il existe aussi des fiducies de placement immobilier privées, mais elles nécessitent habituellement un engagement financier plus important. Elles sont également plus difficiles à vendre, car elles sont habituellement assorties d’une période de détention minimale, ce qui oblige l’investisseur à conserver le placement pendant une période fixe avant de pouvoir le vendre.

Comment repérer une FPI?

Si l’on consulte les cours ou un outil de sélection des titres, le plus souvent, le mot « FPI » ou « REIT » figure dans le nom de la société. Un autre indicateur courant est le symbole boursier qui se termine par les lettres « .UN ». La majorité des FPI versent des distributions mensuelles plutôt que trimestrielles pour la plupart des titres versant des dividendes.

Quels sont les différents types de FPI?

En plus des fiducies de placement immobilier publiques et privées, qui sont très différentes, plusieurs autres types de FPI sont offerts sur le marché. Elles se distinguent par la façon dont elles détiennent leurs actifs et par le type d’actifs détenus. Certaines FPI ne détiennent qu’un seul type d’actifs immobiliers, tandis que d’autres ont un portefeuille composé de différents types d’actifs immobiliers.

Types d’actifs immobiliers

• Les FPI à logements multiples sont différents types de logements locatifs, comme des immeubles d’appartements ou des maisons individuelles.
• Les FPI commerciales sont des immeubles de bureaux.
• Les FPI de détail peuvent faire partie d’un immeuble de bureaux ou d’un espace réservé au commerce de détail, comme un mail ou un centre commercial linéaire avec des grands magasins et des boutiques.
• Les FPI industrielles se composent de placements immobiliers, comme des usines ou des entrepôts.
• Au Canada, les FPI de soins de santé sont habituellement liées à des propriétés louées à des sociétés qui exploitent des maisons de retraite ou des résidences indépendantes pour personnes âgées.
• Les FPI hôtelières sont des immeubles loués à des sociétés de gestion qui exploitent des hôtels et fournissent la gamme des services hôteliers.

FPI d’actions et FPI hypothécaires

• Les FPI hypothécaires sont des titres pour lesquels la société ne détient pas les biens sous-jacents, mais plutôt les titres de créance qui sont garantis par les biens. Autrement dit, la société possède la dette liée à la propriété, de la même façon qu’une banque détient la dette sur une maison hypothéquée.
• Les FPI hybrides sont une combinaison de FPI d’actions et de FPI hypothécaires.

Comment les FPI fonctionnent-elles?

Même si les FPI existent aux États-Unis depuis les années 1960, elles n’ont été offertes au Canada qu’à partir de 1993. La plupart des FPI fonctionnent selon un modèle simple. En louant des locaux et en percevant des loyers, la société tire un revenu de ses placements immobiliers. Ce revenu est ensuite versé aux actionnaires sous forme de distributions. Une caractéristique importante des FPI est qu’elles ont généralement un ratio de distribution supérieur à celui des actions qui versent des dividendes. Ce ratio supérieur est attribuable à une obligation légale, mise en place lorsque les FPI ont été créées, de verser au moins 90 % de leur revenu annuel imposable.

Étant donné que les FPI versent une grande partie de leurs bénéfices sous forme de distributions, elles ne peuvent pas compter sur les bénéfices non répartis pour croître. Elles émettent des parts ou contractent un emprunt pour acheter de nouveaux immeubles. Cette dépendance à l’égard de la dette hypothécaire pour financer la croissance fait en sorte qu’une FPI peut être fortement touchée par une hausse des taux d’intérêt et des coûts associés à l’emprunt de capitaux.

Quelles sont les incidences fiscales de la détention d’une FPI?

Les incidences fiscales et la structure des FPI ne sont pas aussi simples que celles d’autres types de titres. Les FPI versent des distributions, qui peuvent être une combinaison d’intérêts, de dividendes et de remboursement de capital. La comptabilité relative aux distributions peut nécessiter des ajustements de la valeur comptable de l’actif, ce qui complique l’imposition.

En raison de leur régime fiscal unique, les FPI conviennent mieux aux comptes enregistrés, comme un CELI, un REER ou un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Veuillez prendre note qu’il peut être très compliqué d’utiliser un régime de réinvestissement de dividendes et d’achat d’actions (RRD) pour une FPI dans un compte non enregistré.

Quels sont les avantages d’investir dans une FPI?

Une FPI est un excellent moyen pour les investisseurs autonomes de diversifier leur portefeuille au-delà des actions de sociétés négociées sur le marché. Elle leur permet d’ajouter une autre catégorie d’actifs ayant une corrélation plus faible avec leurs placements que d’autres types d’actifs traditionnels.

• Il s’agit d’une bonne option pour les investisseurs qui recherchent un revenu passif régulier. Les FPI génèrent habituellement des rendements plus élevés que la plupart des actions à dividendes et versent souvent des distributions mensuelles.
• Elles ont tendance à être moins volatiles que les titres ordinaires.
• Elles sont faciles à acheter et à vendre puisqu’elles sont négociées sur le marché.

Inconvénients des FPI

Bien que les FPI soient avantageuses sur le plan de la diversification du portefeuille, elles présentent certains inconvénients :

• Elles offrent peu d’appréciation du capital.
• Elles sont plus influencées par les mouvements des taux d’intérêt que par d’autres types de fluctuations du marché et la volatilité, puisqu’elles financent des acquisitions immobilières au moyen de prêts hypothécaires.
• Elles peuvent entraîner des frais de gestion et d’opération élevés.

Comment peut-on commencer à investir dans les FPI?

Les investisseurs autonomes qui veulent avoir accès à des FPI peuvent acheter des fonds d’investissement ou des fonds négociés en bourse (FNB) qui détiennent des titres dans ce secteur. Ces FNB peuvent être gérés passivement ou activement et axés sur le Canada, les États-Unis ou le monde. Pour ceux qui préfèrent des titres individuels de FPI, voici quelques points importants à prendre en considération avant d’investir.

Bien que les FPI soient très semblables aux actions qui versent des dividendes, les ratios financiers applicables ne sont pas les mêmes en raison de leur régime fiscal unique.

• Fonds rajustés provenant de l’exploitation : Les FPI comportent de nombreuses déductions autres qu’en espèces, comme la dépréciation et l’amortissement. Par conséquent, le BPA n’est pas un bon indicateur du rendement d’une FPI.  Un ratio stable ou croissant de fonds rajustés provenant de l’exploitation est une bonne chose.
• Dans le cas des titres qui versent des dividendes, les investisseurs examinent habituellement le rendement en dividendes, puis le ratio de distribution, mais, dans le cas des FPI, ils devraient s’intéresser au ratio de distribution des fonds rajustés provenant de l’exploitation.
• Taux d’occupation : Comme pour tout immeuble locatif, les unités vides ne génèrent pas de revenus et, par conséquent, il vaut mieux que le taux d’occupation soit élevé. Soyez à l’affût des taux qui s’améliorent au fil du temps.
• Un autre ratio que les investisseurs peuvent consulter est le ratio du BAIIA par rapport à la dette, qui peut être utilisé pour déterminer la santé financière d’une société. Il indique essentiellement le montant du revenu disponible pour rembourser la dette. Un ratio inférieur ou décroissant est préférable à un ratio supérieur ou croissant.
• Si ce ratio n’est pas disponible, la cote de crédit d’une société peut être utilisée. Soyez à l’affût d’une cote de crédit stable ou en hausse.

Comment trouver des REITs avec Strategy Builder?

Les FPI représentent un excellent moyen pour les investisseurs autonomes de diversifier leurs placements et de profiter du marché immobilier sans l’engagement ou la mise de fonds nécessaire pour acheter. Comparativement à la propriété d’un bien immobilier, les FPI sont des actifs très liquides pouvant constituer une excellente source de revenu passif régulier à long terme. Toutefois, il est important de se rappeler que, comme pour tous les placements, il existe des risques. Faites vos recherches, élaborez une stratégie de placement et faites fructifier votre argent.